戸建投資の減価償却はどうなっているの？

不動産投資

中古戸建(戸建賃貸)

戸建投資などの不動産投資は、相続税や所得税などの税金に対する節税効果が高い投資方法であるということを聞いたことがあると思います。

節税効果の1つとして減価償却による所得税の節税効果が挙げられるのですが、減価償却とはいったい何なのでしょうか？

減価償却について見ていきましょう。

減価償却とは？

減価償却とは実際にお金の支出が発生していないにもかかわらず、毎年の不動産所得を計算する際に経費として計上することができる費用のことを指します。

どのようなものにも耐用年数が定められており、土地の上に建築された建物にも種類によって法律で耐用年数が規定されています。

実際に住み続けることができるかどうかではなく、時間の経過とともに劣化していくという考えから減価償却が行われるのですが、不動産の場合には建物には減価償却が認められても劣化しない土地には認められません。

減価償却の計算方法

減価償却の計算式は以下のようになります。

・減価償却費＝取得価格×償却率

償却率とは耐用年数に対する1年あたりの割合を求めるもので、例えば耐用年数が5年の場合には1年あたりは5分の1（0.2）となるため、取得価格の5分の1ずつ減価償却費として計上することができます。

戸建の場合には、建物の種類によって以下のように耐用年数が決められています。

・木造：耐用年数22年
・金属造：耐用年数34年
・鉄筋コンクリート造：耐用年数47年

耐用年数を経過していた場合はどうなる？

減価償却費による節税効果を期待して中古戸建を購入したものの、木造で築24年であった場合には耐用年数を超えてしまっていた場合には減価償却を行うことができないのでしょうか？

築年数が耐用年数を超えてしまっている場合には以下のような計算を行います。

・耐用年数＝法定耐用年数×20％

築年数が耐用年数を超えていない場合には以下のような計算を行います。

・耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％

この計算によってどちらの場合にも耐用年数の上乗せが行われるようになるため、取得単価を一定の期間減価償却費として経費に計上できるようになるでしょう。

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