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中古戸建(戸建賃貸)投資をする際の注意点

カテゴリ:不動産投資 配信日:

不動産投資

中古戸建(戸建賃貸)

中古戸建て投資は初期投資を抑えて行うことができるため、高利回りの不動産投資方法であるということで注目されています。

初期投資を抑えるということがリスクを最小限に抑えることになるのですが、果たして本当にリスクを少なく運用することができるのでしょうか?

中古戸建て投資を行う際の注意点について説明します。

家賃収入の低下

建物の築年数が経過すればするほど、より好条件の物件へと移住してしまう可能性は少なからずあります。

空き状況が長くなれば長くなるほど家賃収入が不安定になるほか、差別化を図るために家賃設定を引き下げてしまうと、安定した収入を確保できるものの想定よりも少ない家賃収入になってしまうかもしれないので、なるべく家賃を下げない努力が必要です。

一般的には相場より家賃を少し下げるとすぐ入居者が決まると言われていますが、家賃=収入なので、家賃はなるべく下げずに、リフォーム・リノベーションをするなどで物件価値を上げ、より入居者に住んでもらいたくなる工夫が必要になります。

入居者競争の激化

築年数の浅い戸建ては最新設備を整えているなどニーズに合ったものを提供していることから需要が生じますが、中古戸建ての場合は設備や環境にあまり差が生じていないため、住んでもらう為の工夫が必要な場合があります。

この場合もリフォーム・リノベーションを施す事で、より良い物件へと価値を底上げし、入居者競争が発生しても安定して住んでいただく事が可能になります。

 

耐用年数と修繕費

中古戸建ては初期投資を抑えながら高利回りを確保できることが売りの1つでしたが、修繕費がかかることも忘れてはなりません。

木造住宅は22年、給排水設備やガス設備などは15年と耐用年数が定められており、必ずしも修理や交換を行う必要はありませんが、トラブルが生じた場合には管理責任が生じます。

出口戦略を事前に検討しておく

中古戸建ての運用を行う場合には、最終的な出口戦略をどうするのかということを明確にしておかなければいけません。

出口戦略とは、不動産投資を始めた場合の締めくくりをどのような方法にするのか考えることですが、具体的には以下のような方法が挙げられます。

・不動産投資家に売却する
・入居者に売却する
・取り壊して新築する
・更地にして売却する

中古戸建ての場合は選択できる出口戦略が豊富であるため、どの出口戦略が適切なのか検討しておく方にしましょう。

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