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不動産投資の利回りについて

カテゴリ:不動産投資 配信日:

不動産投資

利回り

利回りは収益の予測が出来るため、物件を選ぶにあたって重要な指標です。利回りの目安を知って不動産投資に取り組めば、効率よく物件を選ぶことも可能になるでしょう。しかし、利回りの数字だけにとらわれてしまうのは非常に危険です。この記事では不動産投資の利回りの目安と留意するべきポイントを説明していきます。

利回りの目安

不動産投資の利回りは10%以上がベターです。ただし新築、築浅、都内の物件は、建物そのものが高いため、利回り10%を超えるものはほとんどありません。新築、築浅、都心の物件では8%あればラッキー、実際は6~7%が及第点です。地方の築古アパートなどは利回り12%以上は欲しいところです。

気をつけなければいけないのは、管理費と修繕費です。いくら利回りが良くても、管理費と修繕費が高いと実際の収入は圧迫されてしまいます。新築や築浅の物件は管理費と修繕費が割安に設定されていますが、建物が古くなると高くなる傾向があります。

そのため、管理費や修繕費を確認してキャッシュフローがマイナスにならないか、希望している収益はきちんと得られるのか計算するようにしましょう。ローン返済費用と金利も含めたシミュレーションも大切です。

利回りだけを見るのは危険?!

利回りは重要ですが、利回りの数字だけを過信してはいけません。
新築の物件や、空室の物件の利回りは想定家賃から算出されていますが想定家賃=実際の家賃ではなく、あくまでも机上で想定された数字ですので、新築や空室の物件の利回りには注意しましょう。

多くの物件は経年と共にゆるやかに家賃が下がっていきます。物件に入居歴が長い住人がいる場合は、入居当時の高い家賃をそのまま払っているかもしれません。物件の利回りも実際の相場より高くなってしまうため、住人の入居期間も留意しておきましょう。

また、利回りは物件の満室経営を見込んだ数字であり、空室がでた際には利回りも当然下がります。ただフリーレントなどで一時的に数字をあげて、意図的に利回りを操作することも出来てしまうのも現実です。結局のところ、利回りはあてになるようでならない指標なのです。

利回りより重要なこと

利回りの目安を把握しておけば、大量の物件の中からいくつか候補を決める際のふるいとなります。

しかし利回りが低くても、賃貸需要が高いエリアでは安定した収入を見込めるケースもあれば、反対に利回りが高くても需要がないエリアだと客付けがなかなか上手くいかないケースもあります。

エリアのニーズや相場を知って冷静に分析し、キャッシュフローを綿密にシュミレーションしていくことも忘れないようにするのが不動産投資を成功させる秘訣です。

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