マイナス金利を活用して賢く不動産投資を成功させるコツ
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2016年2月16日に日銀の「マイナス金利政策」が導入されました。
マイナス金利政策の導入については、業界によって影響を受けることも懸念される声がありますが、不動産投資は好影響となります。
住宅ローンの金利の引き下げにより物件が購入しやすいなど、メリットが大きくなるためマイナス金利を賢しこく活用することも可能です。
今回は、2016年の2月に導入されたマイナス金利の基本知識から不動産投資へのメリットなどについて分かりやすくお伝えします。
INDEX
日銀の「マイナス金利政策」とは？
「マイナス金利」と聞くと、私たちが銀行にお金を預けると金利がマイナスになって損をするなどのネガティブなイメージを持っている人もいるのではないでしょうか？
マイナス金利とは、日本銀行と各金融機関における金利の話になるため、私たち個人が損をするわけではありません。
私たちが普段の生活で利用してるネットバンクやメガバンク、地方銀行などの金融機関は、日本銀行の口座にお金を預けています。
この口座の一部に2016年の2月からマイナス0.1％の金利が適応される政策です。
もう少し簡単に説明すると、民間の銀行が融資などをせずお金を貯め込むとマイナス金利が適応され、日本銀行への支払いが必要になるということです。
そのため、民間の銀行は積極的に融資を行うなど市場にお金を回すことで景気が良くなる狙いがあります。
マイナス金利を導入することによる影響
マイナス金利を導入することにより、私たちの生活にも様々な影響が見られます。
マイナス金利導入によるメリット
銀行側はお金を個人や企業に融資したいと考えるため、住宅ローンなどの金利が下がります。
金利が下がることによって、今まで融資が受けられなかった人も審査が緩和されて借りやすくなることが挙げられます。
そのため、住宅ローンや車のローンなどが組みやすくなります。
マイナス金利導入によるでデメリット
マイナス金利により融資が受けられやすくなるだけでなく、デメリットも挙げられます。
デメリットとして、銀行に預けていても金利がさらに低くなることが挙げられます。
元々銀行の利息はそれほど高くないため、ゼロになったところで影響を大きく受けるわけではありません。
また、一部の銀行ではATM手数料の引き上げや口座手数料の導入などを検討していますが、私たちの生活に大きなデメリットではありませんよね。
私たちの生活よりも金融業界や保険業界が悪影響を受けることが問題となります。
マイナス金利が導入された背景
日本では物価の下降が続くデフレの状態が続いており、これがマイナス金利導入の背景になります。
デフレにより物価が下がることにより、企業の利益が増えず、社員の給料に影響し所得の低下につながり、市場が冷え込む悪循環になってしまいます。
このような市場の冷え込みを改善するために、政府は様々な政策を行ってきましたが改善が見られなかったためマイナス金利政策を打ち出しました。
マイナス金利が不動産業界に与える3つのメリット
ここではマイナス金利が不動産業界に与える3つのメリットについて見ていきましょう。
融資が受けやすい
マイナス金利政策により民間の銀行は積極的に融資を行う動きが目立ちます。
住宅ローンだけでなく、不動産投資ローンの融資も受けやすくなるため、不動産投資が始めやすいメリットがあります。
不動産の価格が上昇する
融資が受けやすくなることによって、不動産を購入しようとする人も増えます。
不動産の需要が増えることで、物件の価値も上昇します。
特に価格が上昇しているのはマンションであり、不動産投資用マンションの購入を考える人が増えてきているのが現状です。
低金利により投資用物件の着工数が増加
マイナス金利の影響により、新築物件の中でも投資用物件の着工数が増加しています。
平成30年度の最新の国土交通省が発表しているデータを見てわかるように、貸家が40.6万戸と平成25年以降上昇していることが分かります。
貸家が増加しているということは、投資用物件が増えているということです。
（出典：国土交通省）
マイナス金利を活用して賢く不動産投資を成功させるコツ
マイナス金利は不動産にとっては好条件になるため、うまく活用して不動産投資を成功させるコツについて見てきましょう！
ニーズの高い物件選び
不動産投資を成功させるためには、投資用の物件選びがポイントになります。
投資用マンションを運営していく上で大切なことは、入居者に借りてもらいできるだけ空室を作らないことです。
そのためには、立地が良くニーズが高い物件を選ぶことが必要になります。
ニーズが高い物件の特徴や条件は、次のものが挙げられます。
- 駅から近く利便性が高い
- オートロックなどのセキュリティの設備がある
- 新築や築浅で新しい
イールドギャップが2%以上
イールドギャップとは、投資の利回りから借入金利を差し引いた数値のことを指します。
安定した収益を得るためには、イールドギャップが2％以上ある物件を選ぶことがポイントになります。
投資の利回りが高い物件であっても、借入金利が高すぎるとイールドギャップを確保することができません。
イールドギャップはマイナス金利だけでなく、利回りと借り入れの関係となるためタイミングを計ることが大切になります。
返済能力以上の借り入れに注意する
マイナス金利により低金利で返済額のシュミレーションを行いますが、金利上昇のリスクを考慮しておきましょう。
低金利だからといって返済能力以上の借り入れを行うことで、失敗の原因となってしまうことも考えられます。
不動産投資をマイナス金利でチャレンジして失敗する人とは？
マイナス金利だからこそ、不動産投資にチャレンジしやすい環境となっていますが、逆に失敗してしまうリスクもあります。
過度な借り入れは禁物
マイナス金利の影響により融資受けやすいとは言え、過度な借り入れをすることは禁物です。
いつまでも低金利が続くわけではないため、金利が上昇することも視野に入れておくことが大切です。
金利が上昇すればその分返済の負担も大きくなってしまい、不動産を持ち続けることができなくなってしまいます。
「融資が受けられる＝不動産投資の成功」ではない
マイナス金利により銀行の審査も緩和され、融資が受けやすくなっています。
しかし、銀行から融資が受けられただけでは不動産投資の成功というわけではありません。
マイナス金利によって地方銀行や信用銀行では安定した運用先が少なくなっていることもあり、銀行の与信管理が甘くなることも考えられます。
そうなると収益性が不確かな物件に融資がつき、不動産経営の失敗につながりかねません。
価格が高すぎる新築マンションを購入して収益が合わない
最近では投資用マンションの人気も高く、以前と比べて価格も上昇しています。
金利が安いからといって利回りが投資の利回りが低ければ、収益をあげることができません。
新築マンションは中古マンションより価格が高く、利回りも低くなっており、収益性を重要視するのであれば中古マンションを選択肢に入れて考えましょう。
郊外や地方のアパートの投資は要注意
金利の安さに惹かれて郊外や地方のアパートへの投資は、不動産投資の初心者にはオススメできません。
不動産投資で長期的に安定した収益を得るためには、ニーズのあるエリアの不動産に投資することがポイントです。
地方や郊外エリアでは人口の減少に伴い、賃貸の需要も少なく空室になってしまうリスクが高くなります。
空室になればその期間は収入が入ってこないため、オーナーの負担になってしまいます。
マイナス金利は売却のチャンスでもある
住宅ローンや不動産の価値が上がるなど、マイナス金利にもメリットがあることがお分かり頂けたと思います。
マイナス金利は購入するだけでなく、物件を売却するチャンスでもあります。
不動産の価値が上がり買い手が増えることは、物件が売りやすい環境であり、不動産投資を成功させやすいと言えます。
弊社では不動産投資だけでなく物件の売却に関してトータルでサポートをしております。
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