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【初心者必見】不動産投資で一棟物件を選ぶメリット・デメリット

カテゴリ:中古物件
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不動産投資に興味を持っている人の中には、一棟物件を購入したいと考えている人もいるのではないでしょうか?

区分所有よりも一棟所有の方が収入が大きく、不労所得で生活を送ることも夢ではありません。

しかし、一棟物件を所有するためには、流動性の低さなどのデメリットもあります。

今回は、不動産投資の初心者に向けて一棟物件を選ぶメリット・デメリットを紹介します。

これから不動産投資を始めようと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

一棟物件とは一棟単位で投資する方法

不動産投資は、購入した物件を売却したり人に貸すことで収入を得られるものです。

投資する不動産には、区分マンションなどのように一室だけを購入する方法やマンションを一棟購入する方法があります。

一棟物件とは、マンションやアパートを一棟丸ごと購入する投資方法です。

一棟物件のタイプは2つ

一棟物件のタイプには、次の2つがあります。

  • 一棟マンション
  • 一棟アパート

どちらも一棟物件ですが、アパートの方が建築コストが低いことから、家賃はマンションよりやすい傾向にあります。

購入価格もアパートの方が部屋数が少ないため、手頃な価格のものが多いでしょう。

マンションとアパートの違いとは?

ここではマンションとアパートの違いについて詳しく見ていきましょう。

マンションとアパートの2つの明確な違いですが、法律的に両者の違いを表す基準はありません。

2つを区別する基準は、不動産会社によって判断されていることが多いです。

一般的な判断基準としては、物件の構造や階数、性能の違いなどが挙げられます。

マンションとアパートの一般的な違いについて、次の表にまとめました。

マンションは鉄骨のコンクリートなどの構造で、3階以上の建物のことを指すことが多いです。

一方、アパートは木造で2階程度のものを表します。

一棟物件を選ぶ3つのメリット

物件の違いについてわかったところで、一棟物件を選ぶメリットについてみていきましょう。

一棟物件を選ぶメリットは、次の3つです。

  1. 区分所有に比べて収入が大きい
  2. 利回りが高い
  3. 収入がゼロになるリスクが低い

それぞれを詳しくご説明します。

①区分所有に比べて収入が大きい

一棟物件は、区分所有に比べると家賃収入が大きくなります。

例えば、ワンルームマンション1室を所有し、月6万円の家賃収入が場合の年間の収入の合計は、10万円×12ヶ月=120万円です。

一棟物件で10室所有している場合は、1室7万円の家賃として計算すると、次のようになります。

7万円×10室=70万円/月
70万円×12ヶ月=840万円

家賃自体は3万円しか変わりませんが、年間の収益を見ると720万円もの差がある事が分かります。

このように、区分所有に比べると収入が大きいこともメリットの一つです。

②利回りが高い

区分所有よりも一棟物件の方が、利回りの高さもメリットとして挙げられます。

2018年度の利回りのデータは、下記の通りです。

  • 区分マンション:利回り7.74%
  • 一棟アパート:利回り8.85%
  • 一棟マンション:利回り8.05%

「引用元:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)

ただし、上記は表面利回りの数字であり、実際には修繕費などもかかるため実質利回りをしっかり把握しておく事が必要です。

③空室によって収入がゼロになるリスクが低い

ワンルームマンションの区分所有の場合は、空室が出ると当然家賃収入は得られなくなります。

しかし、一棟物件であれば空室が出ても収入がゼロになるリスクは低いです。

区分所有も一棟物件も空室のリスクは挙げられますが、一棟所有の方が空室による収入への影響は低い事が挙げられます。

一棟物件を選ぶ3つのデメリット

次に一棟物件を選ぶデメリットについてご説明します。

一棟物件を選ぶデメリットは、次の3つです。

  1. 維持費や修繕費用が多額に必要になる
  2. 流動性が低く売却が難しい
  3. 失敗した時のリスクが大きい

それぞれのデメリットを詳しく見ていきましょう。

①維持費や修繕費用が必要になる

一棟物件の場合は、建物そのものの維持や工場をはかる事が必要になります。

大規模な修繕や改装なども必要になるため、維持費や修繕管理費用が多額です。

物件の管理自体は、管理会社へ委託する事が可能ですが、管理費として費用がかかります。

また、固定資産税なども区分所有よりも高額になるため、大きな負担になる事が考えられます。

②流動性が低く売却が難しい

一棟物件への投資は、区分所有よりも投資額が大きく、売却時に買い手がつきにくこともデメリットです。

区分マンションは一棟物件に比べると手頃な価格で購入できるため、売却もスムーズなケースが多いです。

しかし、一棟所有になると売り出しから買い手が見つかり売却するまでに時間がかかり、売却資金を手にするまでの期間が長くなることもあります。

③失敗した時のリスクが大きい

一棟物件は投資の金額も大きいため、失敗した時のリスクも大きくなります。

失敗とは、例えば地震や火災などの被害を受けて倒壊した場合などは、収入が途絶えてしまいます。

区分所有であれば、1室や2室で被害は済みますが、一棟物件の場合は全てに影響を受けてしまうのです。

このように失敗した時のリスクの大きさもデメリットに挙げられます。

初心者は中古一棟物件からスタートさせることがオススメ

ここまで一棟物件についてメリット・デメリットをお伝えしましたが、初心者は中古一等物件からスタートさせる事がオススメです。

中古一等物件であれば、新築よりも初期費用を抑えられるだけでなく、高利回りを実現しやすい条件で始められます。

ただし、入居者がすでにいる場合は、部屋を内見して直接確認できないなどのデメリットもあります。

また、物件のエリアによって利回りや空室のリスクなども変わってくるため、しっかり見極める事が大切です。

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