中古マンションの減価償却費の計算方法とは？計算方法や考え方を解説！

不動産を購入する目的なひとつに、節税効果が見込めるといった点があります。

節税効果を出すには不動産の帳簿上の運用を赤字にしなくてはいけませんが、 実際に赤字が発生して節税ができても、本来の目的から考えれば、あまり嬉しくないところでしょう。

しかし減価償却費を計上することで、手持ちの現金を減らすことがなく帳簿上で赤字にすることができます。

中古区分マンションで減価償却費を計上する際は、どういった計算式になるのかを見ていきましょう。

中古マンションの減価償却費とは？

減価償却は、購入した建物などを購入した年に一括として経費に計上するのではなく、利用可能な年数に分けて毎年計上していく考え方です。

耐用年数は法律で決められており、建物の材質などによって年数は異なります。

減価償却費が必要な場合

減価償却費は不動産投資など賃貸に出している場合などに必要になります。

自宅で所有している物件などに関してはあまり関係がありません。

不動産投資などで所有している中古マンションを賃貸に出している場合は、家賃収入を所得として計上するため、減価償却費として計算することが可能です。

また、売却する場合は、賃貸用自宅用、どちらで使用していた場合であっても、売却で得た利益に対して不動産譲渡所得という所得税が課せられるため、減価償却費の計算が必要になります。

減価償却費を求める計算式

減価償却費を求める計算式としては、次のようなものがあります。

• 建物の購入価格×償却率＝マンションの減価償却費

償却率は、国税庁が定めている償却率を使って計算を行います。

中古おマンションの場合は、耐用年数を求めることが必要になります。

中古マンションの耐用年数とは？

建物の構造ごとに法定耐用年数は決まっています。 マンションは頑丈なRC造であることがほとんどなので、法定耐用年数は47年になります。

新築でマンションを購入した場合はマンションの購入費用を47で割った数字が毎年の減価償却費となるのです。

一方中古区分マンションの場合は耐用年数の算出方法が少し違ってきます。

もちろんベースとなるのは法定耐用年数である47年ですが、まず購入した時点で築何年かという点を確認しましょう。

RC造のマンションの場合耐用年数47年となり、そして購入時点で築年数20年だとしたら、残りの耐用年数はストレートに考えると27年になります。

ただし中古区分マンションの場合は計算方法が違い、もう少し法定耐用年数を延ばすことができます。

計算式としては法定耐用年数の47から築年数の20年に0.8を掛けます。この0.8の係数
は決められています。

つまり築20年の中古区分マンションの購入時手の法定耐用年数は47－（20×0.8）＝31年となります。

中古マンションの耐用年数の求め方

計算式としては法定耐用年数の47から築年数の20年に0.8を掛けます。この0.8の係数は決められています。

つまり築20年の中古区分マンションの購入時手の法定耐用年数は47－（20×0.8）＝31年となります。

具体的な減価償却費の出し方

法定耐用年数がわかったら、物件の購入に必要になった費用をその年数で割れば毎年の減価償却費を算出できます。

ただしマンションの場合は物件、土地というそれぞれの費用がどの程度の金額になっているかが分かりにくい面があります。

土地は消耗品ではないので、減価土地の購入費用に関しては減価償却費を計上できません。

そのため正確に減価償却費を計算するには、マンションの購入時に建物がいくら、土地がいくらかと行った内訳をしっかりと確認しておきましょう。

先程の築20年マンションでしたら、建物の購入費用が1,550万円の場合、それを31年で割れば、毎年減価償却費として50万円を計上することができます。

50万円も帳簿上で利益を減らすことができるので、節税効果は大きなものが見込めるでしょう。

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