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不動産投資の繰上げ返済は効果的?メリット・デメリットを解説!

カテゴリ:ローンや資金計画に関する疑問
配信日 : 更新日 :

不動産投資は銀行のローンを組んで始める人が多いですが、その中で繰上げ返済を考えている人もいるのではないでしょうか?

繰上げ返済を行うことでローン返済が減り、気持ち的にも楽になりますよね。

一見、メリットが大きそうに見える繰上げ返済ですが、不動産投資ローンにおいてはデメリットになることもあります。

不動産投資を考えている人やこれから始める人の中には、以下のような疑問を抱えているかもしれません。

  • 不動産投資ローンで繰上げ返済を考えているけど実際はどうなの?
  • 繰上げ返済をするメリット・デメリットを知りたい
  • 繰上げ返済をした方が良い場合はどんな時?

今回は、不動産投資の繰上げ返済のメリット・デメリットなどについて詳しくお伝えします。

不動産投資における繰上げ返済とは?

不動産投資を始めるときは銀行でローンを組み、毎月借りた金額である元金と金利の利息を合わせて返済を行います。

繰上げ返済とは、毎月決まった金額の返済とは別に前倒しで返済を行うことを意味しています。

繰上げ返済を行うことで、毎月返済によってかかる金利が減り、結果的に返済総額を減らす事ができるメリットがあります。

不動産投資で行われる繰上げ返済には、2種類の方法があります。

繰上げ返済の種類

  • 期間短縮型
  • 返済額軽減型

不動産投資ローンの返済の種類には、上記の2つの種類が挙げられます。

期間短縮型とは、返済額は変えずに返済期間を短くする方法です。

返済額軽減型は、返済期間はそのままの状態で毎月の返済額を減らす方法です。

期間短縮型は返済期間が短くなるため、利息の軽減効果が大きいと言われていますが、返済額軽減型は金利上昇や将来のリスクに強いメリットがあります。

2種類の返済方法があると言われても、どのように選べば良いのか分かりませんよね。

次の項目では、繰上げ返済の種類の選び方についてお伝えします。

不動産投資の繰上げ返済の種類はどうやって選ぶ?

先ほどは、不動産投資における繰上げ返済には2つの方法があるとお伝えしました。

長期的な視点で考えると結果的にはどちらも利息の支払い額を減らすことにつながりますが、それぞれの特徴を理解して利用する事が大切になります。

「期間短縮型」がオススメの人

期間短縮型は、返済期間を減らす事ができるためローンの返済総額を大幅に減らす事が可能です。

ローンの返済総額を大幅に減らす事ができるメリットの反面、一度短縮された期間を延長する事ができません。

そのため、手元の資金に余裕があり、早くローンを完済したいと考えている人には向いている方法でしょう。

「返済額軽減型」がオススメの人

返済額軽減型は、毎月の支払額の負担が減るため手元に残す資金に回す事ができます。

毎月の返済額を減らしたい、貯蓄に回したいと考えている人には向いている方法です。

金利の上昇によるローン返済額の増大や急な出費などにも対応しやすいため、将来のリスクに強いメリットがあります。

不動産投資の繰上げ返済のメリット

不動産投資ローンを繰上げ返済することによって、返済額が軽減されるなどのメリットがあります。

主なメリットについて説明します。

返済額が軽減される

繰上げ返済を行うことにより利息の支払い総額が減るため、返済総額から考えると返済額が軽減されます。

通常通り支払いを続けるよりも30万円ほど金額が変わってくることもあるため、メリットとして実感する事ができます。

精神的な負担が減る

期間短縮型や返済額軽減型のどちらを選択しても、精神的な負担を軽減することにつながります。

不動産投資が順調に進み、安定した収益を出していれば安心ですが、空室や自然災害など予期せぬ出費なども考えられるため、ローン返済は精神的な負担になります。

繰上げ返済をうまく活用することで、気持ち的な面でも楽になれる事が考えられます。

不動産投資の繰上げ返済のデメリット

一方では、不動産投資ローンの繰上げ返済において、次のようなデメリットもあります。

新たな不動産投資を始めにくい

不動産投資によって得られた収入を繰上げ返済に回してしまう事で、新たに不動産投資を始める際の資金不足に陥ってしまう事が考えられます。

追加で不動産を購入するときに、まとまった資金がなければローンの組み立ての際に不利になってしまうこともあります。

新たに不動産投資を始める予定がないなどとお考えの場合は、デメリットによる影響を受けにくいでしょう。

また、金融機関は手元の現金が多い方が審査を受ける上で有利になるため、評価にもつながることを視野に入れておく事が必要です。

突然の出費に対応しにくい

繰上げ返済をすることにより手元の資金が減ってしまうため、突然の出費などにも対応しにくい事が挙げられます。

急な空室の発生や自然災害などによる修繕など、いつ出費が必要になるか分からないため、ある程度の資金は手元に残しておいたほうが安心して経営する事ができます。

不動産によって得た収入を繰上げ返済に用いる場合は、このようなリスクに対応できるよう資金の使い方などにも注意が必要です。

低金利の場合は繰上げ返済の効果が少ない

マイナス金利政策の影響もあり低金利での融資を行っていますが、低金利の場合は繰上げ返済の効果があまり得られません。

低金利の場合は利息額の負担自体が小さいため、それほど効果を発揮できないため、収入を繰上げ返済を行うよりも新しい不動産を購入するための資金に充てる方が良いでしょう。

不動産投資ローンの繰上げ返済を行う注意点

ここまで不動産投資ローンの繰上げ返済においてのメリット・デメリットについてお伝えしましたが、繰上げ返済を行う際の注意点があります。

団体信用生命保険に影響する

不動産を購入する際に団体信用生命保険と呼ばれる生命保険に加入しますが、繰上げ返済をしてしまうことにより保険への影響が考えられます。

団体信用生命保険は、ローンの契約者が返済期間中に高度障害や死亡した場合、残りの支払いを保険会社が完済してくれる制度です。

繰上げ返済により早く完済してしまうと、その分保険の適応も無くなってしまうため注意が必要です。

家族のことなどを考え、保険として残しておいた方が良いケースもあるため、よく考えて決断する事が大切です。

繰上げ返済手数料がかかる

繰上げ返済により支払額の総額を少なくする事ができるメリットもありますが、繰上げ返済を行うためにも手数料がかかる事があります。

手数料については金融機関によって異なりますが、数万円ほどかかる場合もあるため、それほどメリットにならないこともあります。

まとめ

今回は不動産投資ローンの繰上げ返済について解説しましたが、いかがだったでしょうか?

繰上げ返済は精神的な負担が減るだけでなく、手元の資金が減ることによって不動産を購入しにくくなるなどのデメリットもあります。

不動産投資ローンの繰上げ返済を選択すべき人として、今後は新たな不動産を購入する予定がなく返済額を軽減したい人は、繰上げ返済を行う方が良いでしょう。

繰上げ返済をした方が良い人ばかりではないため、しっかり理解して選択する必要があります。

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