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不動産投資は節税のメリットだけではない!不動産投資のメリット・デメリット

カテゴリ:不動産投資のメリット・デメリット 配信日:

銀行に預金をしていても金利がつかず、資産運用ができないと悩む人もいます。

そんな中、現物資産になるだけでなく節税効果が得られる不動産投資を選ぶサラリーマンも増えており、不動産投資のメリットを実感している人も多いです。

不動産投資にはメリットもありますが、もちろんデメリットもあります。

今回は、そんな不動産投資のメリット・デメリットについてご紹介します。

なぜ不動産投資が有利なのか?

「株」や「投資信託」「上場投資信託(ETF)」「FX 」等、お金を有効に運用するための投資の方法は数多くあります。

これらの金融商品に上手に投資すれば大きな利益が得られます。

しかし、もしもこれらの投資先が破綻してしまった場合には全く価値がなくなってしまう可能性があります。

こういった投資と違い、「不動産投資」は購入する対象が家やマンションということで現物のため、価値が完全になくなってしまうことはありません。

そして不動産を購入すれば、その物件を所有するオーナーになれます。

これらの理由から、他の投資方法と比べてリスクが低い不動産投資を選ぶ人が増えています。

不動産投資の5つのメリット

安定した収益が得られる

長期間にわたって空部屋にすることなく、誰かに貸すことができれば、「賃料」を毎月安定的に受け取れるので「不労所得」を得ることができます。

これは、私的な年金にもなります。

この毎月の「賃料」を「インカムゲイン」といいます。

逆に、購入した物件をこれから価値が上昇しそうな物件を選んで購入し、物件の価値が上がった時点で売却すれば、売却益である、「キャピタルゲイン」を得ることもできます。

例としてあげると、2015年から2016年にかけての最近、外国人観光客が激増している大阪市内の此花市の地価が急上昇しています。

そして、2016年昨年末にアメリカの民泊大手であるAirbnb(エアービー&ビー)が発表した「世界の注目観光地ランキング」で大阪の此花市が4位にランクインしました。

この背景には、夢洲へのIR(カジノ)の建設と大阪万博の誘致があります。

こういった建設計画に伴って、何も無かったところに鉄道が敷かれて、駅ができることが予想されて地価が上昇してくるのでしょう。

だいぶ以前に、東京―つくばを走る、つくばエキスプレス(TX)が開通する計画が浮上したと同時に地価高騰を予想した人達が土地を買い始めて、TX沿線になる予定の地価が高騰しました。

このような地価の高騰が予想されるエリアの情報をいち早く察知して、まだ地価が上昇しないうちに購入すると「キャピタルゲイン」が得られるわけです。

年金や保険の代わりになる

不動産を購入する際には、銀行で住宅ローンを組むことになるため、団体信用保険(団信)という保険に加入します。

団信は、物件を購入した契約者本人が住宅ローンを組むにあたって加入し、もしも契約者本人が不測の事態によって死亡や高度障害になった場合でも、ローンの残りの支払いを契約者に代わって生命保険会社が支払うという内容の保険制度です。

従来型のほとんどの銀行の住宅ローンは団信の加入が条件になっています。

ただし、35年間にわたる長期の住宅ローンである、フラット35は除きます。

このような内容の保険に加入することにより、万が一の場合にも備えておくことができます。

そして、それまで加入していた生命保険もこの機会に見直して、必要な部分だけを残し、不要な保険を解約すれば、その分の資金は他のことに運用できます

節税対策の効果が得られる

不動産投資のメリットとして相続税があげられます。

相続税は、相続人が無くなった方の財産を相続する際にかけられる税金です。

この財産には、現金はじめ預貯金や不動産、生命保険があります。

この中でも不動産は評価額を算出して税金が課せられます。

この時、同じ不動産物件を持っていたとすれば賃貸経営は相続税対策としてはより良いものだといわれます。

その理由は、土地を更地のまま所有するよりも、マンション等で賃貸経営をしていた方が相続税の評価が低くなるため、相続税が少なくて済むからです。

賃貸経営している土地は、貸家建付地評価となって借地権割合30%~90%に、借地権割合30%~40%を乗じたものを減額する仕組みとなっています。

さらに小規模宅地による特例ということで、貸付事業用宅地として課税対象額が50%減額される仕組みにもなっているのです。

またローンを組んでその返済が残っている場合、ローン残高を課税対象額より差し引くことが出来、さらに税金対策になるということです。

その上、新築の住宅を購入した場合、住宅ローンの支払い分が「新築」に限り、「住宅借り入れ均等特別控除」の対象になります。

そのため、節税効果もあります。このように不動産投資は、マイナス金利時代に低い金利で資金の借り入れができ、うまく運用すればメリットが多い「資産運用」です。

少額からスタートできる

「不動産投資」をするためには、たくさんの資金がなければなければ始められないと思っている人もいるのではないでしょうか?

実は、頭金の数万円ほどを用意できれば購入する物件を担保にして銀行からの借り入れができます。

最近ではマイナス金利政策の影響もあり、銀行の融資を受けるハードルが下がりローンも組みやすくなっています。

少ない自己資金から始められるのも、不動産投資のメリットの一つです。

インフレ対策

景気の影響でインフレが進むことで物価が上昇しますが、土地の価格も上昇します。

そのため、FXや株式のように大きな損失を受けることなく、インフレ対策にもなります。

土地の価格が上昇すると、家賃の値上げや売却をすることでキャピタルゲインを得ることもできます。

不動産投資の5つのデメリット

空室のリスク

入居者が住み続けている間は家賃収入が入ってきますが、空室の間は収入がありません。

そのため、空室期間が長くなってしまうとローンの支払いが難しい状況になることもあります。

不動産価格が下がる

先ほどの項目ではインフレには強いとご説明しましたが、全く景気の影響を受けないわけではありません。

不景気により購入した物件の価格が下落してしまうリスクもあります

購入前に価格の下落に強い物件選びを行うことが重要になります。

資金流動化リスク

購入した不動産を売却することでキャピタルゲインが得られるとメリットで紹介しましたが、売却したい時にすぐに売れるわけではありません。

市場の変化により売却ができないことも考えられます。

金利のリスク

現在はマイナス金利政策により融資が受けやすい状況になっていますが、金利が上昇する可能性も考えられます。

金利が上がった場合は返済額の負担が増えるリスクがあります。

建物の老朽化

購入時には新築物件であっても経年劣化により建物も老朽化してしまいます。

老朽化したまま放っておくと入居者がつかず、空室になってしまうリスクが上がります。

空室のリスクを軽減させるためにも、マメな修繕やメンテナンスを行うことが大切になります。

不動産投資で失敗しないためには?

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