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中古物件で不動産投資ローンの審査を有利に進める3つのポイント

カテゴリ:融資を受ける
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中古物件は新築と比べると手軽な価格で購入できるものもあり、初心者でも始めやすいことが特徴です。

しかし、中古物件は不動産投資ローンの審査に通りにくく、融資が受けにくいというデメリットもあります。

中古物件への投資は、不動産投資の魅力である利回りの高さにも繋がってくるので、運用したいと考える方も多いでしょう。

今回は、中古物件で不動産投資ローンの審査を有利に進めるための3つのポイントについて、詳しくご紹介します。

中古物件の不動産投資ローンは審査が厳しい

不動産投資において、中古物件は手軽な価格で購入できるメリットがありますが、ローン審査が厳しいデメリットもあります。

築年数が古くなればなるほど、融資を受けにくくなってしまいます。

中古物件の不動産投資ローンの審査が厳しい理由について、見ていきましょう。

新築時より賃料が低下する

中古物件は新築時に比べると、築年数を経るごとに賃料が低下していきます。

築年数と比例して設備などが古くなっていくため、入居率も低下します。

入居率が低下してしまうと賃料の低下が起こり、収益性が落ちてしまうのです。

このような流れから、新築物件よりも中古物件は収益性が低下してしまうため、融資を受けることが難しくなります。

耐用年数を超えると資産価値がゼロに近くなる

中古物件に限らず、建物には耐用年数と呼ばれるものが設定されています。

一般的に住宅用の木造物件の耐用年数は22年、鉄筋コンクリートは47年と決まっています。

これは、国税庁が定めた耐用年数です。

そのため、木造アパートなどの場合は、20年ほどで耐用年数を超えてしまうため、物件としての資産価値がゼロに近い状態になってしまいます。

このように、物件の価値としての評価が融資の審査に大きく影響するのです。

中古物件を選ぶときの3つのポイント

先ほどは、中古物件の不動産投資ローンの審査が難しいことをお伝えしました。

ここでは、中古物件を選ぶときの3つのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

資産価値が落ちにくい物件

金融機関は投資用物件を購入するときの融資審査として、購入者の年収など以上に物件の価値を審査して融資する金額を決定してきます。

個人がきちんとローンを返済できるかどうかは個人の給与収入などよりも、物件が生み出す家賃収入が確保できるのか、という点にかかってくるからです。

また返済が滞った時にも物件をきちんと売却して価格の下落がなければ、融資した金額を全額回収できます。

そのため金融機関も安心して融資できるようになるのです。

資産価値が落ちにくい物件というと、やはり構造がしっかりしていて、かつブランド力のあるマンションになるでしょう。

管理状態の良い物件

また資産価値と同様に、管理状態が良いマンションであればその価格は高い状態が維持されます。

もしマンションを購入して積立修繕金などが十分に確保されていなければ、物件の老朽化が起きても設備の改修ができないこともあるでしょう。

そうなると入居者を集める力はなくなり、どんどん金銭的な価値が下がってしまいます。

できれば管理人が常駐して外観や周辺環境、そして内装まできちんときれいに保たれているものを選びたいものです。

そして管理費や修繕積立金もきっちりと計画通りに集められて、修繕計画が実行されているマンションや、 住人による組合も機能して適切な状態で管理運用が行われているマンションであれば金融機関も融資をしてくれるでしょう。

担保価値がある物件

担保価値がある物件を選ぶのであれば、木造などではなくRC造りのマンションを選ぶことがポイントとなります。

RCは木造などと異なり、耐用年数が長く設定されているので、その分担保価値も高くなります。

中古物件の中でもRC造の中古マンションを選ぶことが、中古物件の融資を有利に進めるために必要な要素です。

物件選び以外に審査を有利に進める方法

いくら条件が良い物件を揃えたところで、銀行のローン審査は物件の価値だけではありません。

不動産投資ローンの審査を有利に進めるための方法として、次のものがあります。

自己資金を貯めておく

不動産投資ローンを利用しながら物件を購入すると言っても、自己資金がゼロの状態ではローン審査に通りにくいでしょう。

不動産投資における自己資金は約300万円と言われており、自己資金を貯めておくことで計画性などをアピールすることができます。

有利にローンを組むためにも、自己資金を貯めて準備しておきましょう。

属性を活用する

属性とは、勤務先や資格の有無など個人の評価になりますが、上場企業に勤めている場合などは審査が有利に進む場合もあります。

特に医師や看護師などの専門職は国家資格を持っており、社会的な信用も高いため、ローン審査に通りやすい傾向があります。

自分の属性をフルに活用することも不動産投資ローンの審査を有利に進めるための方法の一つです。

中古物件の扱いが得意な不動産会社に相談しよう

不動産投資を扱う会社はたくさんありますが、会社によって得意不得意な分野があります。

中古物件の不動産投資を始めるためには、中古物件の取引実績が多い会社を選ぶ方が進めやすいでしょう。

まずは資料請求やセミナーなどに参加して、中古物件の取り扱いが得意な不動産会社を見極めることが大切です。

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