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不動産投資の利回りとは?利回りについて詳しく解説!

カテゴリ:利回り
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不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して得られる見込みの収益の割合のことを意味します。

不動産投資を行うにあたり、利回りの計算やシミュレーションは需要になります。

投資した金額に対して、どれくらいのリターンが得られるかなどを示す目安となるので、利回りの計算は理解しておきましょう。

この記事では、不動産投資に興味を持っている初心者に向けて、利回りの基本から計算方法までを解説します。

不動産投資における利回りとは?

不動産投資における「利回り」とは、投資した金額に対して得られる見込みの収益の割合のことを指します。

「利回り」には、実質利回りと表面利回りの2種類があります。

不動産投資で重要になる、2つの利回りについて詳しく見ていきましょう。

実質利回り

実質利回りとは、経費を考慮した上でどれだけの儲けを得られるのかを示す指標のことです。

「手取り利回り」や「ネット利回り」とも呼ばれます。

収入から差し引く経費は、下記の通りです。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 賃貸管理代行手数料

上記の経費を考慮した金額を出すことができるため、具体的な手取り収入や物件を比較するときは、実質利回りが重要になります。

表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものになります。

不動産の購入に必要な経費などは考慮されておらず、満室想定した数字となっているため、「必ず得られる数字」ではないことを理解しておきましょう。

利回りの意味が理解できたところで、次に実際の計算方法について見てきましょう。

不動産投資の利回りの計算の方法

実質利回りと表面利回りの計算方法を詳しく説明します。

実質利回り

実質利回りの計算式は、下記になります。

実質利回り(%)=(年間の家賃収入ー年間の経費)÷物件の購入価格×100

表面利回り

表面利回りの計算式は、下記になります。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件の購入価格×100

年間の家賃収入の計算方法は、次の通りです。

年間の家賃収入=物件の購入価格×表面利回り(%)

不動産投資における利回りの目安

不動産投資の利回りは10%以上がベターです。

ただし新築、築浅、都内の物件は、建物そのものが高いため、利回り10%を超えるものはほとんどありません。

新築、築浅、都心の物件では8%あればラッキー、実際は6~7%が及第点です。

地方の築古アパートなどは利回り12%以上は欲しいところです。

気をつけなければいけないのは、管理費と修繕費です。

いくら利回りが良くても、管理費と修繕費が高いと実際の収入は圧迫されてしまいます。

新築や築浅の物件は管理費と修繕費が割安に設定されていますが、建物が古くなると高くなる傾向があります。

そのため、管理費や修繕費を確認してキャッシュフローがマイナスにならないか、希望している収益はきちんと得られるのか計算するようにしましょう。

利回りの高い物件を選ぶのは要注意!?

利回りは重要ですが、利回りの数字だけを過信してはいけません。

新築の物件や、空室の物件の利回りは想定家賃から算出されていますが想定家賃=実際の家賃ではなく、あくまでも机上で想定された数字ですので、新築や空室の物件の利回りには注意しましょう。

多くの物件は経年と共にゆるやかに家賃が下がっていきます。

物件に入居歴が長い住人がいる場合は、入居当時の高い家賃をそのまま払っているかもしれません。物件の利回りも実際の相場より高くなってしまうため、住人の入居期間も留意しておきましょう。

また、利回りは物件の満室経営を見込んだ数字であり、空室がでた際には利回りも当然下がります

ただフリーレントなどで一時的に数字をあげて、意図的に利回りを操作することも出来てしまうのも現実です。

結局のところ、利回りはあてになるようでならない指標なのです。

利回りより重要なこととは?

利回りの目安を把握しておけば、大量の物件の中からいくつか候補を決める際のふるいとなります。

しかし利回りが低くても、賃貸需要が高いエリアでは安定した収入を見込めるケースもあれば、反対に利回りが高くても需要がないエリアだと客付けがなかなか上手くいかないケースもあります。

エリアのニーズや相場を知って冷静に分析し、キャッシュフローを綿密にシュミレーションしていくことも忘れないようにするのが不動産投資を成功させる秘訣です。

まとめ

今回は、不動産投資における利回りの基本や計算方法についてお伝えしました。

利回りは、投資した金額に対してどれくらいの利益が得られるのかを把握するために大切な指標ですが、それだけでは判断できません。

エリアのニーズや物件の築年数なども選ぶポイントになるため、総合的に判断することが重要です。

不動産投資を成功させるためには、不動産のプロに相談することが一番安心できる方法。

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